近日，经广州市人民政府批准，广州市南沙新区明珠湾开发建设管理局（以下简称明珠湾管理局）履职区域优化调整。根据最新调整，明珠湾管理局履职范围为广州南沙新区明珠湾区起步区，及新增的梅糖及亭角区块、灵山岛尖以西区块、横沥岛尖以西区块、珠江东部分区块4个区块。
而此次明珠湾区起步区的扩容，将正在销售的新盘保利南沙天汇也纳入其中，为这个“食之无味、弃之可惜”的项目增添了一层区位光环。
之所以说“食之无味、弃之可惜”，是因为作为一个新区旧改项目大盘，保利南沙天汇在优劣势上面的表现都十分明显。广州市住建局数据显示，保利南沙天汇从2020年取得首批预售证至今，网签已售套数为1399套，未售房源1735套，网签去化比率约44.64%，不足一半。
10月7日，《每日经济新闻》记者实地走访保利南沙天汇项目了解到，该项目目前在售均价在2.2万-2.5万元/平方米。而明珠湾起步区的在售楼盘主要集中在横沥岛，在售均价在3.2万-3.8万元/平方米。
保利南沙天汇项目现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄
手握湾区门户，公共交通便利性较低
保利南沙天汇位于广州南沙黄阁南路与进港大道交界处，紧邻蕉门河水道，属于黄阁亭角片区，与灵山岛尖隔江相望。亭角片区一直被称为是南沙“门户”，但相较于南沙其他片区定位规划等级处于中下水平。
而保利南沙天汇新进入的明珠湾起步区是大湾区环内湾都市圈的重要核心，是南沙新区重点打造的粤港澳全面合作的核心区和区域性综合服务中心，无疑拔高了项目的区位价值。但从地理位置看，保利南沙天汇处于明珠湾起步区边缘区域，区别从价格上就可见一斑。
10月7日，《每日经济新闻》记者以购房者身份实地走访了保利南沙天汇项目了解到，保利南沙天汇目前在售均价在2.2万-2.5万元/平方米，部分望江区域均价可以达2.8万-3.2万元/平方米。记者注意到，明珠湾起步区的在售楼盘目前主要集中在横沥岛，在售均价在3.2万-3.8万元/平方米。
在交通配套上，保利南沙天汇靠近万洲大桥、进港大道、广澳高速，去往广州城区、中山、珠海等都非常方便，因此自驾便利性较高。而硬币的另一面就是，靠近高速的部分楼栋会有一定噪音影响。
与此同时，公共轨道交通的劣势较为明显。项目距离目前已开通的地铁站黄阁、蕉门站有几公里距离，公交接驳需要走4-5个站点的距离，公共交通大多只能依赖公交出行。项目附近有规划广州地铁15号线站点，但该条地铁线路还未有明确落地时间点。
保利南沙天汇项目现场的展示牌 图片来源：每经记者 黄婉银 摄
每经品房小程序显示，保利南沙天汇通勤车速得分为8.7分（最高10分），优于南沙区87%的住宅项目；公交配置得分 为5.5分。
记者在现场看到，保利南沙天汇项目在景观资源上可圈可点。北向是大山乸森林公园，南向则是蕉门水道，江景房亦是其今年新推主打组团，价格也是项目最高的。不过以望江区域2.8万-3.2万元/平方米的均价，在附近亦有不少或交通更便利，或配套更完善的楼盘选择，就看购房者更愿意为哪种资源买单。
虽然是保利的“天字系”产品，不过保利南沙天汇是实打实的刚需大盘。据克而瑞数据显示，其1-8月销售金额为9.1亿元，成交套数为402套，成交均价为25178元/平方米，居南沙区第一。
来源：每经品房小程序
户型设计亮眼，配套兑现期较长
2020年5月6日，保利发展控股与南沙亭角村更新改造项目正式签署合作协议。最终，亭角村村民以100%的通过率，携手保利发展控股开启旧村更新改造的征程，保利南沙天汇正是诞生于亭角村更新改造项目。
在项目现场，置业顾问向《每日经济新闻》记者介绍，保利南沙天汇占地约19.2万平方米，总建面约85万平方米。项目分两期开发，一期销售户数约3356户，两期合计总户数约7000户。
作为一个大型旧改项目，意味着保利南沙天汇的配套也需要自身一手打造。项目规划有4栋超150米地标，业态包括写字楼、公寓、商业街、保利商业自营17万平方米商办配套。教育配置上，项目自带36班小学、12班幼儿园和15班幼儿园各1所。
南沙的名校资源较为稀缺，市场对“名校”也更愿意买单。而上述的36班小学一直传言将会是名校，但截至目前还没有具体落地的官宣信息，置业顾问告诉记者，“预计年底前可能会有相关确定信息。”
可供对比的是，保利南沙天汇附近的另一新盘十里方圆签约了广铁一中，还是九年一贯制公办学校，十里方圆目前在售均价为2.8万元/平方米。
保利南沙天汇项目现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄
从产品来看，保利南沙天汇的户型设计多样，主推78-135平方米的3-4房。其中，78平方米的2+1房动静分区、干湿分离，南北通透，阳台约3.1米，是保利近年的经典户型设计之一，亦是刚需上车户型。98平方米的3房2厅2卫户型设计方正通透，客餐厅宽敞，两个次卧空间划分合理。
但同时，项目的梯户比和楼层的较高，项目大多数楼栋的梯户比都是三梯八户，望江部分楼栋稍宽敞一点，为两梯四户。在梯户比较高的同时，部分楼层还达到45层，矮一些的也要到32层，仅有个别楼栋为24层。也因此，项目的容积率达到4.3左右。
整体来看，保利南沙天汇主打刚需群体，总价低易上车，对于自住群体来说，一方面要考虑通勤的便利性，另一方面则需要一定时间等待周边配套、教育资源的兑现。
