【环宇杂谈】
新形势下的城中村改造，目的是要将城市标准的市政设施和公共服务覆盖到城中村，让住在里面的人享受到均等化的城市公共服务。
李宇嘉
国家统计局最新发布的数据显示，前三季度全国商品房销售面积同比下降7.5%，跌幅较1～8月扩大了0.4个百分点，跌幅连续5个月扩大。1～9月份开发投资下降9.1%，跌幅扩大0.3个百分点，今年以来已连续7个月跌幅扩大。房企到位资金同比减少13.5%，降幅扩大0.6个百分点，降幅连续5个月扩大。
老生常谈的是收入、信心、预期，但这只是表象。无论从供给端死不悔改的同质化竞争（看谁价格低、看谁赠送多），还是从需求端潜力需求很大、现实需求很少（想买的人买不起，有钱的人又不缺房，有需求的买不到合适的产品）来看，房地产的模式必须要有革命性的变化了。近期国家在大力宣传三种模式的城中村改造，就是这种新模式的有力试水。
7月份，国家发布了城中村改造的文件，并进行了总动员。有人认为，城中村改造是棚改2.0。其实不然，在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，断然不会再来一场棚改，让供求关系更加积重难返。新形势下的城中村改造，目的是要将城市标准的市政设施和公共服务覆盖到城中村，让住在里面的人享受到均等化的城市公共服务。
最终目的是让城中村居民彻底融入城市、成为市民。笔者调研发现，租住在城中村的，除了新市民和年轻人，很多是已婚或拖家带口的外来人群，且基于亲缘、乡缘聚集在一个村里，长期租住于此，赚够了钱或年老时再返回老家。对于日后购置城市商品房并扎根这里，多数人摇头、不抱希望，“由租转买”的比例不足3%。一来没打算，二来无法融入城市，三来收入不支撑。
由此，我国大城市买房和租房是“两张皮”，大部分人一辈子租房，特别是在城中村租赁的人群。城中村是城市里的农村，是城市化不彻底的产物。尽管城中村的生产生活已融入或半融入城市，但其基础设施、公共服务、管理模式还是按照村集体来供应，村民及居住在此的外来人口、新市民也不认同自己已融入城市，仍是外来人口或漂在城市的边缘地带的另类。
城中村改造就是要破解这个难题，两轨合一轨。按照住建部提出的三种改造模式，拆除新建的按照城市的标准规划、建设、管理；整治提升的要按照文明城市的标准去进行实施管理，守住安全的底线；拆整结合的要将腾出的空间用于必要的公共服务补短板。其中很重要的一点，就是将城中村改造与保障性住房结合起来，保留低成本、低租金、容纳性强的底色。
国家指导意见及各地文件提出了三种保障房的渠道，一是城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。二是复建安置区除了满足村民自住外富余的出租房源，相对集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。三是对存量留用的出租屋开展品质提升，吸引社会力量做规模化长租房经营。
2022年，广深常住人口分别为1873万和1766万，广州大约1/3居住在城中村，深圳有1000万人住在城中村。放眼珠三角，7800万常住人口住房自有率仅50%左右，3900万左右的人群租房，一半左右住在城中村。除珠三角，过去20年城市化快速推进、城市摊大饼扩张，超大特大城市也诞生了大量城中村，多的有300个左右，少的数十或上百，居住人口百万计。
楼市有效范围在缩窄，超大特大城市是地产未来的基本盘。数以亿计的外来人口、新市民、年轻人能在城中村改造后融入城市，不仅能租住成本低、体验好、品质高的保障性住房、长租房，也能分享城市化的公共服务（如子女教育），还能在保留或就地转型的村内产业（临街商业零售、餐饮服务）、村级工业园就业，或在周边城市片区就业，这才是真正的扎根城市。
由此，美好生活的需求就会不断释放，“由租转买”、“租购并举”的住房需求就会实现，地产“需求断层”的问题渐进破解，这是我国内需的基础，也是商品房市场可持续发展的路径。当然，城中村的短板和欠账很大，需要投入资金，也需要处理历史遗留问题。国家上位政策给了很多优惠，接下来就需要地方政府加强政策创新，勇于担当和突破。
（作者系房地产资深研究人士）
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